In september 2018 zijn op initiatief van Aedes en Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) ca. 40 bedrijven een langdurige samenwerking met elkaar aangegaan onder de werknaam De Bouwstroom. Het doel van deze samenwerking is werken aan fijne, betaalbare en duurzame woningen. Inmiddels zijn we een aantal maanden verder, tijd om terug te blikken op de afgelopen maanden.
Het wordt steeds moeilijker om tot betaalbare nieuwbouw te komen: het aanbod is veelal te duur en de productiecapaciteit schiet de laatste jaren fors tekort. De woningen die nog gebouwd worden, kennen allemaal een aanzienlijke onrendabele top. Zowel bewoners die op zoek zijn naar een nieuwe woning als de bewoners van woningen die eigenlijk aan vervanging toe zijn, komen hierdoor in de knel. Eind 2017 was dit aanleiding voor een rondreis van Aedes en NCB langs corporaties in heel Nederland. Dat resulteerde in een tweetal conclusies:
- Stoppen met per project steeds weer nieuwe oplossingen bedenken en overstappen naar het inkopen van project overstijgende, conceptuele oplossingen;
- Het probleem is te groot voor iedere corporatie afzonderlijk.
Al snel werd het verlangen duidelijk om samen dit vraagstuk op te pakken. Men wil samen met het bouwbedrijfsleven gaan werken aan meer betaalbare nieuwbouw. Uit overleg met conceptaanbieders en industrie bleek dat ook zij die behoefte hebben. Ook zij willen komen tot een betere afstemming van vraag en aanbod over de projecten heen en zo werken aan meer betaalbare nieuwbouw. Vanuit deze vraag ontstond De Bouwstroom.
Analyse
Om tot betaalbare nieuwbouw te komen, die ook door corporaties rendabel te exploiteren is, moet de prijs uiteindelijk zo’n 40% omlaag. Geen eenvoudige opgave en dus is in de werkgroepen van De Bouwstroom gesproken over de knoppen waaraan gedraaid kan worden om dit te gaan bereiken. Er bleken er drie te zijn.
- Overschakelen van traditioneel naar conceptueel bouwen. Traditioneel bouwen vraagt meer inzet van mensen en kent meer faalkosten. Men verwacht hiervan, naast andere voordelen, uiteindelijk zo’n 10% verlaging van de kosten. Deels is die het gevolg van meer efficiency bij bouwers en industrie en deels vloeit die voort uit reductie van het werk van corporaties. Sommige corporaties en conceptaanbieders zijn al ver in de omslag, andere hebben nog een weg te gaan. Conceptueel bouwen blijkt ook een algemene voorwaarde om de volgende knoppen te kunnen benutten.
- Zorgen voor vlot verlopende bouwstromen. Concepten zijn herhaalbare oplossingen. Om op schaal te kunnen organiseren proberen conceptaanbieders hun projecten te organiseren tot bouwstromen. De capaciteit daarvan blijkt voor bouwers ca. 250 woningen per jaar groot. Voor partijen uit de industrie is die groter. De huidige benutting van die capaciteit komt vaak niet verder dan 80%. Wanneer die 100% kan worden verwacht men daarvan zo’n 10% verlaging van de kosten. Dat kan worden bereikt als corporaties samen bouwstromen gaan inkopen en onderling de planning in hun projecten gaan afstemmen. Dat zijn we binnen De Bouwstroom ‘Opschalen’ gaan noemen.
- Innoveren en verder industrialiseren. Nieuwbouwconcepten voor de goedkopere huurwoningen zijn er niet. Omdat die vaak bewoond (gaan) worden door kleine huishoudens is geprobeerd bekende concepten kleiner te maken. Dat blijkt geen begaanbare weg. Echte innovatie en verdergaande industrialisatie zijn nodig om tot vernieuwende oplossingen te komen. Denk aan de inzet van nieuwe materialen en bouwtechnieken en gebruik van nieuwe businessmodellen. Maar ook aan robots die grote kant-en-klare modules produceren die plug-and-play in de fabriek gemonteerd worden. Men verwacht hiervan zo’n 20% verlaging van de kosten. Binnen De Bouwstroom noemen we dit ‘Baanbreken’.
Regie op de afstemming van betaalbaar aanbod op de vraag in de markt is nodig om die 40% kostenverlaging uiteindelijk te kunnen realiseren. Het aanbod van concepten wordt op dit moment bepaald door iedere conceptaanbieder afzonderlijk. Hen ontbreekt het zicht op waar corporaties en bewoners behoefte aan hebben. Daarom zijn er nu nog vooral woningconcepten voor de duurste categorie huurwoningen en voor woningtypes die al jaren gebouwd worden. Van de regie mag een meer gedifferentieerd aanbod verwacht worden dat beter past bij de vraag. Én ook sturing op waar de focus moet liggen bij Opschalen en Baanbreken.
De werkwijze van De Bouwstroom in vogelvlucht
Voorafgaand aan De Bouwstroom was al veel voorbereidend werk verricht. Om in bouwtermen te blijven, er lag al een schetsontwerp. Zo lag er een indeling van Product-Markt-Combinatie (PMC) met per PMC de eisen waaraan een woning moet voldoen. Ook lag er een eerste inventarisatie van de vraag en het aanbod zodat er een eerste inzicht was in waar nieuwe concepten nodig zijn, waar nog prestaties verbeterd moeten worden en waar al direct kan worden opgeschaald. Om tot een uitgewerkt plan van aanpak te komen was het nodig deze schetsmatige oplossingsrichtingen uit te werken in concrete doelen en manieren van werken en wel op zo’n manier dat die door de deelnemers aan De Bouwstroom worden gedragen.
Om hieraan te werken zijn er drie deelprogramma’s gekomen met ieder een eigen werkgroep en een eigen programmanager: Afstemmen Vraag en Aanbod, Baanbreken en Opschalen. In iedere werkgroep is een deel van het plan van aanpak voor 2019 voorbereid. De samenhang is bewaakt door een overall programmamanager. Deze heeft ook, in aparte sessies met de partijen uit de industrie, gewerkt aan de vraag hoe de industrie beter kan aansluiten bij De Bouwstroom. De deelplannen zijn aangevuld met een algemeen deel waarin de organisatie, de regels voor de samenwerking, de exploitatie van De Bouwstroom, de planning, de begroting en de communicatiestrategie beschreven wordt.
Samenwerking opbouwen tussen 40 organisaties is geen sinecure gebleken. Hoewel nog niet alle plannen volledig zijn uitgewerkt, is er een enorm verlangen om aan de slag te gaan. Daarom kent het plan van aanpak voor 2019 twee accenten: concrete acties met Opschalen, vooralsnog op bescheiden schaal om ervaring op te doen en waarmee toch direct aan betaalbaarheid wordt gewerkt én verder de mogelijkheden verkennen van Baanbreken. Het werk in 2019 is te zien als een voorbereiding op grootschaliger actie in 2020.